Durante la sesión, el presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, subrayó que la reforma de esta normativa debe abordarse de manera integral y en estrecha coordinación con la legislación sobre tierras, vivienda, inversión, planificación, construcción y finanzas, entre otros ámbitos.
Asimismo, insistió en que la modificación debe institucionalizar plenamente las directrices aprobadas en el III Pleno del Comité Central del Partido Comunista de Vietnam del XIV mandato, garantizando la coherencia del marco jurídico, eliminando superposiciones normativas y mejorando su aplicación.
El dirigente señaló que, tras casi dos años de vigencia, la Ley ha evidenciado diversas limitaciones que requieren una pronta revisión para adecuarse a la realidad del mercado. Entre ellas mencionó las disposiciones relativas a los depósitos de garantía y a la compraventa de viviendas sobre plano.
A su juicio, el límite máximo actual del 5% para los depósitos resulta insuficiente para garantizar el cumplimiento de las obligaciones financieras de los compradores, lo que puede favorecer la especulación, la reventa con fines lucrativos y la rescisión unilateral de contratos.
Asimismo, advirtió que la normativa vigente, al permitir que los promotores reciban depósitos únicamente una vez cumplidas todas las condiciones para la comercialización del proyecto, limita las vías legales de captación de capital en las etapas iniciales y aumenta la dependencia de la financiación bancaria, con el consiguiente incremento de los costos financieros. Por ello, instó a revisar este mecanismo y proponer soluciones que equilibren las necesidades de las empresas con la protección de los compradores.
En materia de planificación, Thanh Man también señaló la insuficiente coordinación entre la planificación del uso del suelo y las condiciones exigidas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, una situación que sigue retrasando la aprobación de inversiones y la concesión de licencias comerciales.
Para superar estas limitaciones, propuso perfeccionar el régimen de depósitos y los mecanismos de movilización de capital en las primeras fases de los proyectos; definir con mayor claridad las modalidades de cooperación para la inversión y los acuerdos de reserva antes de que un proyecto reúna las condiciones para su comercialización; y mantener un límite máximo para dichos depósitos bajo supervisión bancaria, con el fin de proteger los derechos e intereses de todas las partes.
El líder parlamentario también hizo hincapié en la necesidad de estandarizar el sistema de identificación de los bienes inmuebles e integrarlo en la base nacional de datos. En ese sentido, planteó que cada inmueble comercializado disponga de un código de identificación único que reúna toda la información relativa a su situación jurídica, planificación, estado hipotecario e historial de transacciones, de modo que únicamente las operaciones realizadas sobre inmuebles con dicho código tengan validez legal.
Según el informe presentado por el Gobierno, el proyecto de reforma de la Ley de Negocios Inmobiliarios busca profundizar la descentralización administrativa, reducir las condiciones para la actividad empresarial, simplificar los procedimientos, acelerar la transformación digital y desarrollar un sistema nacional de datos plenamente sincronizado.
El borrador propone, entre otras medidas, transferir a los Comités Populares de nivel provincial la competencia para autorizar la cesión total o parcial de proyectos inmobiliarios, incorporar un procedimiento específico para las transacciones, establecer un código de identificación electrónico para cada producto, crear un mecanismo de garantía para el 5% restante del valor contractual y ampliar los tipos de contratos susceptibles de cesión.
En representación del órgano encargado de examinar la iniciativa, el presidente de la Comisión de Economía y Finanzas de la Asamblea Nacional, Phan Van Mai, expresó su respaldo a la necesidad de modificar la legislación. No obstante, recomendó evaluar cuidadosamente la incorporación de nuevas categorías de bienes inmuebles dentro del ámbito de aplicación de la ley, con el fin de garantizar su compatibilidad con la legislación sobre tierras y vivienda y evitar la legalización de irregularidades existentes.
