Crece con fuerza la IED, con la manufactura al frente
En los primeros siete meses de 2025, Vietnam registró un total de 24,09 mil millones de dólares en IED, lo que representa un aumento del 27,3 por ciento en comparación con el mismo período del año anterior. Por su parte, el capital efectivamente desembolsado alcanzó los 13,6 mil millones de dólares, un 8,4 por ciento más. El sector manufacturero continúa liderando este crecimiento, concentrando el 56,5 por ciento del capital total, en línea con las tendencias de reorganización de las cadenas globales.
Un dato relevante es que, de los 759 nuevos proyectos en manufactura, 410 eligieron alquilar naves industriales en lugar de comprar terrenos. Es la primera vez que el número de proyectos que optan por fábricas supera al de terrenos, lo que refleja un cambio claro en la estrategia de inversión.
La región norteña de Vietnam atrajo el 54 por ciento del capital total, con más de 380 proyectos en el primer semestre de 2025. Bac Ninh fue el epicentro, captando el 13 por ciento del capital y 115 proyectos. La región central duplicó su participación hasta alcanzar el 6 por ciento, gracias a sus bajos costos y a una infraestructura logística mejorada. El Sur, por su parte, sigue siendo un polo clave, con provincias destacadas como Dong Nai y Ba Ria - Vung Tau.
Según datos de Cushman & Wakefield, al cierre del segundo trimestre de 2025, Vietnam disponía de unos 11 millones de m² en fábricas ya construidas, con una tasa de ocupación superior al 85 por ciento. Las principales localidades incluyen Ciudad Ho Chi Minh (3 millones de m²), Dong Nai (2,2 millones de m²), Bac Ninh (1,6 millones de m²) y Hai Phong (2,2 millones de m²).
Naves industriales prefabricadas: rapidez, flexibilidad y ahorro
Las empresas están optando cada vez más por naves industriales prefabricadas debido a que permiten reducir significativamente el tiempo de inicio de operaciones: de varios años a solo unos meses. Además, alquilar este tipo de instalaciones facilita una integración más ágil en las cadenas de suministro globales.
Este modelo es especialmente atractivo para sectores que requieren tiempos de respuesta rápidos, como la electrónica, los equipos médicos o el embalaje, así como para proyectos con ciclos de vida cortos, de entre 3 y 5 años. También destaca por su flexibilidad, ya que las empresas pueden aumentar o reducir la producción según la demanda.
Otro de los grandes beneficios son los menores costos iniciales. En lugar de invertir millones de dólares en terrenos y construcción, las empresas pagan una renta mensual, que oscila entre 4 y 6 USD/m² en el Norte, y entre 5 y 7 USD/m² en el Sur. Por ejemplo, alquilar una fábrica de 10.000 m² puede costar entre 480.000 y 840.000 USD al año, frente a los 3 a 6 millones de USD necesarios para construir una de ese tamaño. Así, las naves industriales prefabricadas pueden reducir los costos iniciales en un 70-80 por ciento, minimizando los riesgos financieros y optimizando el flujo de caja.
Impulso desde las políticas y el comercio global
Desde el 1 de agosto de 2025, Estados Unidos aplica un impuesto del 20 por ciento a las exportaciones vietnamitas, una cifra muy por debajo del 46 por ciento inicialmente previsto. Este nivel impositivo es considerado "manejable" por los inversores, lo que ha reactivado la confianza y provocó un fuerte repunte en la entrada de capital, tras una desaceleración en el segundo trimestre.
Al mismo tiempo, la estrategia "China + 1" sigue ganando fuerza, y Vietnam se posiciona como un destino ideal gracias a sus bajos costos laborales, ubicación geográfica estratégica y un entorno político estable. Además, la infraestructura y los estándares técnicos de las fábricas han mejorado notablemente, incluyendo techos de entre 4 y 13 metros de altura, capacidades de carga de 1.000 a 4.000 kg/m², y sistemas avanzados de protección contra incendios, iluminación y ventilación que cumplen con las normativas nacionales.
Un ejemplo de este avance es el parque industrial KTG en VSIP Bac Ninh 2, que cuenta con diseño internacional, líneas de producción de alta tecnología y un fuerte enfoque en criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG).
Según la directora general de Cushman & Wakefield Vietnam, Trang Bui, muchas empresas ya no solo trasladan a Vietnam la fase de ensamblaje, sino también toda la cadena de suministro. Esto ha impulsado la demanda de naves industriales prefabricadas de alta gama, que están emergiendo como la nueva estrella del mercado inmobiliario industrial.
No solo el sector manufacturero, también las grandes corporaciones tecnológicas están interesadas en este modelo, que exige altos estándares técnicos, desde capacidades estructurales hasta criterios de ESG.
Los nuevos aranceles de EE. UU. han actuado como catalizador para la reconfiguración de las cadenas de suministro globales. En este escenario, las naves industriales prefabricadas se han convertido en un pilar clave del desarrollo inmobiliario industrial en Vietnam. Gracias a sus ventajas en costos, ubicación estratégica y flexibilidad operativa, este modelo no solo fortalece la capacidad de atracción de IED del país, sino que también impulsa la integración del sector industrial vietnamita en la economía global.
