Según afirmó Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la Resolución 21-NQ/TW, aprobada el 28 de julio de 2026, establece las orientaciones estratégicas para la modificación de la Ley de Tierras de 2024 y otras normas relacionadas, incluida la Ley de Vivienda de 2023, lo que tendrá un impacto amplio y profundo en el desarrollo del sector inmobiliario y de la vivienda en Vietnam.
Añadió que la correcta aplicación de los objetivos, tareas y soluciones previstos en la resolución contribuirá a fortalecer la confianza de la población, así como a que inversionistas y empresas comprendan y respalden las principales políticas del Partido y del Estado.
En materia de gestión del suelo, Le Hoang Chau destacó que, además de mantener como principio la asignación y el arrendamiento de terrenos estatales principalmente mediante subastas de derechos de uso de la tierra y licitaciones de proyectos, la resolución garantiza la igualdad de acceso a la tierra entre los sectores público y privado.
Asimismo, contempla los casos en que los inversionistas pueden negociar directamente la adquisición de los derechos de uso de la tierra, lo que proporciona la base política para incorporar a la futura Ley de Tierras (enmendada) los mecanismos piloto previstos en la Resolución 171/2024/QH15 sobre el desarrollo de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos para la transferencia de derechos de uso del suelo.
A juicio del presidente de HoREA, esta medida facilitará la creación de reservas de suelo destinadas a nuevos proyectos inmobiliarios.
La resolución también sienta las bases para incorporar a la legislación disposiciones sobre la asignación de terrenos residenciales con derechos de uso de larga duración, priorizando los proyectos de edificios de apartamentos. En consecuencia, los propietarios de nuevas viviendas multifamiliares podrán obtener certificados de derechos de uso del suelo y de propiedad con vigencia prolongada.
Le Hoang Chau consideró que Vietnam podría adoptar un plazo máximo de hasta 99 años, en consonancia con prácticas internacionales como las aplicadas por la Junta de Desarrollo de Vivienda (HDB) de Singapur, que vende apartamentos con derechos de propiedad por ese período, manteniendo al mismo tiempo el reconocimiento de los certificados de uso permanente ya expedidos conforme a las sucesivas leyes de tierras.
En su opinión, la incorporación de la Resolución 21-NQ/TW al proyecto de reforma de la Ley de Vivienda permitirá eliminar gradualmente mecanismos de subsidio, al tiempo que otorgará mayores derechos a los propietarios de apartamentos, acompañados de responsabilidades financieras para la reconstrucción de los edificios cuando estos alcancen el final de su vida útil.
De acuerdo con datos del Ministerio de Construcción, Vietnam cuenta con alrededor de dos mil 500 complejos de apartamentos antiguos y edificios residenciales colectivos construidos antes de 1994, con una superficie total cercana a los tres millones de metros cuadrados, concentrados principalmente en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.
De ellos, 196 edificaciones presentan un deterioro grave y han sido clasificadas como de nivel D, la categoría de mayor riesgo para sus ocupantes.
Si se incluyen los edificios construidos después de 1994 que también muestran un avanzado estado de deterioro, la cifra resulta aún mayor. Sin embargo, los proyectos de renovación y reconstrucción avanzan lentamente.
Le Hoang Chau recordó que la Ley de Vivienda de 2005 introdujo por primera vez la obligación de que los compradores de apartamentos aportaran un fondo de mantenimiento equivalente al 2 por ciento del valor del contrato. No obstante, el Ministerio de Construcción estima que esos recursos solo permiten cubrir aproximadamente veinte años de mantenimiento, mientras que los edificios construidos antes del 1 de julio de 2006 carecen de ese fondo.
La Ley de Vivienda de 2023 establece que, una vez agotados dichos recursos, los propietarios deberán seguir aportando fondos para el mantenimiento. Además, permite que las empresas inmobiliarias participen, junto con los propietarios, en la demolición y reconstrucción de edificios residenciales.
Según él, estas disposiciones constituyen la base jurídica y práctica para aplicar la orientación de la Resolución 21-NQ/TW, que busca atribuir a los propietarios tanto los derechos como las responsabilidades financieras necesarias para la renovación de los edificios, sustituyendo progresivamente el anterior mecanismo de subsidios.
Respecto al régimen de uso de los apartamentos, señaló que la resolución propone mantener el derecho de uso de larga duración sobre los terrenos destinados principalmente a proyectos de vivienda comercial en edificios multifamiliares, mientras que la vida útil de los apartamentos estará vinculada a la duración técnica de la construcción.
Asimismo, prevé políticas preferenciales para la asignación y el arrendamiento de terrenos con el fin de incentivar la participación del sector privado en el desarrollo de viviendas de alquiler a precios asequibles, así como mecanismos específicos para resolver de manera transparente los proyectos inmobiliarios paralizados durante largos períodos.
La resolución también contempla la posibilidad de poner en marcha un mecanismo piloto mediante el cual el Estado pueda adquirir proyectos de vivienda comercial cuyos promotores ya no estén en condiciones de ejecutarlos o transferirlos, con el objetivo de ampliar el parque público de viviendas y responder a la demanda habitacional de la población.
En esos casos, el precio de adquisición deberá calcularse sobre la base de los costos reales y razonables asumidos por el inversionista, sin incluir las plusvalías derivadas del valor del suelo.
