Resolución 21-NQ/TW: valoración del suelo basada en datos para contener la especulación en Vietnam

También plantea reforzar la conexión entre los datos sobre tierras y la información de los sectores fiscal, bancario, notarial y de planificación urbana. Según los expertos, si estas directrices se concretan de forma coherente, el mercado podría reducir gradualmente la especulación, aumentar la transparencia y dar mayor peso al valor de uso real de la tierra.

La valoración de la tierra debe basarse en datos

Según Do Thi Thu Giang, directora nacional de Servicios de Asesoría de Savills Vietnam, las deficiencias del mecanismo de valoración de la tierra y del régimen financiero relacionado con la propiedad del suelo han constituido importantes obstáculos para la aplicación de la legislación sobre tierras en los últimos años.

Destacó la necesidad de delimitar con claridad las funciones de las autoridades centrales y locales. Las primeras deberían establecer los criterios generales, principios, métodos y mecanismos de supervisión, mientras que las autoridades locales se encargarían de determinar los precios del suelo en función de las condiciones y los datos reales de cada territorio.

Esta cuestión también fue señalada por el profesor Dang Hung Vo en su análisis sobre la reforma de la política de tierras. A su juicio, la creación de una base de datos integral sobre el suelo permitirá transformar de manera significativa las prácticas de gestión, pasando de un sistema basado en expedientes físicos a otro sustentado en datos.

Asimismo, señaló que la Resolución 21-NQ/TW exige construir un sistema nacional de información sobre tierras centralizado, unificado, moderno y multifuncional, conectado con los datos sobre planificación del uso del suelo, fiscalidad, servicios notariales, banca y mercado inmobiliario.

Menos especulación y mayor valor de uso

Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, Thu Giang considera que las orientaciones de la Resolución 21-NQ/TW podrían contribuir a crear un mercado más transparente y eficiente, en el que el valor de los activos inmobiliarios esté cada vez más ligado a su capacidad de explotación y a su uso efectivo.

En ese sentido, se destacan tres medidas: limitar la subdivisión y venta de terrenos no urbanizados en las grandes ciudades; elevar los costos asociados a la tenencia de tierras sin utilizar; y aumentar la transparencia de los precios y las transacciones mediante la interconexión de datos entre los sectores de gestión de tierras, planificación, fiscalidad, banca, servicios notariales e inmobiliario.

En línea con el objetivo de reforzar la transparencia del mercado, Le Hoang Chau, presidente de HoREA, considera que la Resolución 21-NQ/TW supone un cambio de enfoque al priorizar la determinación estatal de los precios del suelo sobre la base de datos, métodos científicos y mecanismos de supervisión estrictos.

Esa orientación podría tener repercusiones en todo el mercado inmobiliario, ya que el coste del suelo constituye uno de los principales componentes del precio de la vivienda. A medida que los datos de referencia sean más transparentes y los mecanismos de fijación de precios reflejen mejor las condiciones reales del mercado, este contará con una base más sólida para establecer precios razonables y limitar las distorsiones provocadas por la falta de información.

Según expertos, este proceso podría representar un cambio importante en la regulación del mercado. El valor del suelo dejaría de determinarse únicamente por sus expectativas de revalorización futura y pasaría a depender cada vez más de su capacidad de desarrollo, aprovechamiento y generación de valor real.

De esta manera, la Resolución 21-NQ/TW podría impulsar una transición desde la lógica de "retener tierras a la espera de que suban de precio" hacia un enfoque centrado en "utilizar el suelo para generar valor". Al mismo tiempo, sentaría las bases para convertir la tierra en un verdadero recurso para el desarrollo, en lugar de mantenerla "bloqueada" en activos destinados exclusivamente a la revalorización del capital.